LA VENTA DE
UN INMUEBLE SE PERFECCIONA “SOLO CONSENSO”
Sala de Casación Civil
N° 98 - 21/3/2023
Publica Abg. Rafael
Medina Villalonga
“En relación con los efectos de los
contratos de compraventa de inmuebles que no hayan sido protocolizados, esta
Sala, en sentencia N° 638 del 16 de
diciembre de 2010, caso: Inversora H9, C.A., contra Productos Saroni,
C.A, estableció lo siguiente:
“…El artículo
1.920 del Código Civil establece cuáles son los actos sujetos a la formalidad
del Registro, entre los cuales están aquellos traslativos de la propiedad de
inmuebles. Ahora bien, de la lectura de la norma no se desprende que
la omisión de tal formalidad apareje como consecuencia el no perfeccionamiento
del contrato de venta o la no trasmisión de la propiedad del inmueble,
ni que el adquirente quede imposibilitado de invocar y hacer valer la
titularidad de su derecho frente a todo tipo de terceros.
El primer párrafo
del artículo 1.924 del Código Civil establece la consecuencia de que no se de
cumplimiento a la formalidad de la protocolización de aquellos actos,
documentos y sentencias a los que se refieren los artículos 1.920 y 1.921 eiusdem,
al disponer que en estos casos, el documento, acto y sentencia, no tienen
ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y
conservado legalmente derechos sobre el inmueble.
De donde se deduce
que son ciertos y determinados tipo de terceros, es decir, sólo aquellos que
por cualquier título hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el
inmueble los únicos a los que no les es oponible el acto, documento o
sentencia, por la falta de protocolización, de forma tal que no están
comprendidos en el supuesto de hecho de dicha norma los denominados terceros
indiferentes, es decir, aquellos que no han adquirido y conservado
ningún derecho sobre el bien, a quienes, por argumento en contrario, si le es
oponible el acto, documento o sentencia, aun cuando no se haya procedido a dar
cumplimiento a la formalidad de su protocolización…”.
De conformidad con lo anteriormente transcrito, en aquellos actos traslativos de propiedad de
inmuebles en los que se omita la formalidad de registro del contrato de venta,
igualmente opera: 1) el perfeccionamiento de la convención; 2) la transmisión
de la propiedad del inmueble y; 3) la posibilidad de que el adquirente invoque
y haga valer la titularidad de su derecho frente a terceros; quedando limitados
únicamente frente a aquellos terceros que, por cualquier título, hayan adquirido y
conservado legalmente derechos sobre el inmueble.
En tal
sentido, la Sala dejó sentado que en dichos casos, el derecho de propiedad no
se adquiere por la protocolización o registro del contrato de venta, sino por
el consentimiento legítimamente manifestado entre las partes, pues, el
incumplimiento de dicha formalidad, se insiste, no impide el ejercicio de la
propiedad frente a terceros, excepto los terceros [que, por cualquier título
hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble]”.